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索引號 | 11610100750218682E/2024-001237 | 發(fā)布日期 | 2024-05-27 09:27 | 來(lái) 源 | 西安住房公積金管理中心 |
內容概述 | 關(guān)于公開(kāi)征求《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則》意見(jiàn)的通告 |
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院和西安市《住房公積金管理條例》,規范個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)管理,促進(jìn)公積金貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。西安住房公積金管理中心擬對現行《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則》進(jìn)行修訂,現面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn),公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)間為:2024年5月27日至6月11日。公眾可以通過(guò)以下途徑和方式提出意見(jiàn):
1.電子郵箱:241708383@qq.com
2.通訊地址:西安市碑林區振興路137號西安住房公積金管理中心信貸管理處(請在信封上注明“修改貸款細則意見(jiàn)征集”)
西安住房公積金管理中心
2024年5月24日
西安市住房公積金貸款實(shí)施細則
(征求意見(jiàn)稿)
第一章 總 則
第一條 為規范個(gè)人住房公積金貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款)業(yè)務(wù)管理,促進(jìn)公積金貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。根據《中華人民共和國民法典》《住房公積金管理條例》《西安市住房公積金管理條例》《住房公積金個(gè)人住房貸款管理規范》及有關(guān)政策文件的規定,結合本市住房公積金管理工作實(shí)際,制定本細則。
第二條 公積金貸款是指以住房公積金為資金來(lái)源,向已正常繳存住房公積金的繳存人發(fā)放的定向用于購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。
繳存人購買(mǎi)的自住住房包括商品住房、保障性住房等。
第三條 西安住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金中心)為西安地區住房公積金貸款的管理機構。
第四條 公積金貸款由西安住房公積金管理委員會(huì )按有關(guān)規定指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)受委托銀行)辦理。公積金中心作為公積金貸款的債權人,受委托銀行作為貸款人向借款人發(fā)放住房貸款。
第五條 公積金貸款遵循先存后貸、存貸掛鉤、貸款擔保的原則。
第二章 貸款對象和條件
第六條 個(gè)人連續足額繳存住房公積金六個(gè)月(含)以上(具體期限以現行貸款政策規定為準),具有完全民事行為能力的繳存人,購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí),可申請公積金貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿(mǎn)規定期限,繳存時(shí)間和余額合并計算。
第七條 繳存人申請公積金貸款應同時(shí)具備以下條件:
(一)個(gè)人住房公積金繳存賬戶(hù)狀態(tài)正常;
(二)有穩定的收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;
(三)購買(mǎi)住房的,須具有符合法律規定的購買(mǎi)住房的合同或協(xié)議;建造、翻建、大修住房的,須具有建設、規劃、土地管理等部門(mén)批準的文件;
(四)購買(mǎi)住房的,應已支付了不低于規定比例的首期購房款;建造、翻建、大修住房的,能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費用的規定比例的首期付款或自籌資金;
(五)同意按照公積金中心和受委托銀行認可的擔保方式進(jìn)行擔保;
(六)法律、法規、規章規定的其他條件。
第八條 借款申請人及配偶有以下情形之一的,貸款不予受理:
(一)提供虛假貸款資料的;
(二)被中心認定存在違法違規提取住房公積金未處理完畢的;
(三)全國范圍存在尚未還清的公積金貸款本息的;
(四)家庭第三次及以上申請公積金貸款的;
(五)借款申請人非房屋買(mǎi)受人,或房屋買(mǎi)受人為父母子女或親戚朋友聯(lián)名購買(mǎi)的;
(六)購買(mǎi)二手房的,買(mǎi)賣(mài)雙方為直系親屬關(guān)系或婚姻關(guān)系解除不超過(guò)三年的;
(七)不符合我市公積金貸款信用審核標準的;
(八)所購住房已設立居住權或所購住房用途為非住宅或購買(mǎi)房屋部分產(chǎn)權份額的(共有產(chǎn)權住房除外);
(九)借款申請人超過(guò)法定退休年齡的;
(十)存在其他公積金監管部門(mén)規定不予貸款情形或存在影響公積金貸款安全情形的。
第三章 貸款額度、期限和利率
第九條 購買(mǎi)自住住房的,公積金貸款額度不超過(guò)所購買(mǎi)住房合同總價(jià)款的80%(具體比例以現行貸款政策規定為準)。
單筆公積金貸款額度不能超過(guò)西安住房公積金管理委員會(huì )規定的最高貸款額度。
二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的,貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。
公積金貸款月償還貸款本息額不得超過(guò)家庭月收入的50%。
第十條 公積金貸款最長(cháng)期限不得超過(guò)30年,且貸款到期日不超過(guò)借款申請人法定退休時(shí)間后5年。其中購買(mǎi)二手住房的,房屋建成年限不得超過(guò)30年,且二手房貸款期限與房屋建成年限之和不超過(guò)40年;建造、翻建、大修自住住房的,最長(cháng)貸款期限10年。
第十一條 公積金貸款利率按照國家有關(guān)規定執行。
貸款期限內如遇法定利率調整,貸款期限在1年(含)以?xún)鹊?,?shí)行合同利率,不分段計息;貸款期限在1年以上的,于次年1月1日按相應的利率檔次執行新的利率規定。
第四章 貸款程序
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(銷(xiāo))售許可后,如購房人有公積金貸款需求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應向公積金中心申請樓幢備案,備案所需資料如下:
(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照或批準設立文件(復印件);
(二)《西安個(gè)人住房公積金貸款樓盤(pán)項目申報表》及不拒絕職工公積金貸款“承諾書(shū)”;
(三)預售商品房項目提供“商品房預售許可證”復印件;現房銷(xiāo)售的商品房項目提供“商品房現售許可證”復印件;單位集資建房提供住建部門(mén)批復文件復印件;
(四)網(wǎng)簽備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中該項目建設依據及預售依據信息頁(yè)。
第十三條 借款申請人申請公積金貸款需向公積金中心或受委托銀行提出申請,填寫(xiě)住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供下列資料:
(一)借款申請人有效身份證明(居民身份證或其他有效證件),已婚職工還應提供配偶有效身份證明;
(二)借款申請人婚姻狀況證明;
(三)合法的購房合同或協(xié)議;
(四)購房首付款憑證;建造、翻建、大修住房所需費用的資金證明;
(五)借款申請人及配偶具有穩定收入和償還貸款能力的證明;
(六)借款申請人及配偶征信報告;
(七)借款申請人及配偶印章(1.5×1.5厘米正楷);
(八)其他相關(guān)資料。
1.《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》電子碼(異地繳存職工提供)。
2.用工關(guān)系證明、勞動(dòng)合同(人才代繳職工提供)
3.房屋所有權證或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)(二手房提供)。
4.機關(guān)事業(yè)單位縣處級以上女干部和具有高級職稱(chēng)的女性專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員年滿(mǎn)60周歲退休或延遲退休的,需提供單位文件或加蓋單位公章的說(shuō)明。
5.多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的,提供可證明生育關(guān)系或依法撫養關(guān)系的材料:戶(hù)口簿、《出生醫學(xué)證明》、收養登記證、法院判決書(shū)或離婚協(xié)議等。
第十四條 受委托銀行在收到貸款申請及符合要求的各項資料后,與借款申請人進(jìn)行面談,符合條件的應予受理,并簽署《西安個(gè)人住房公積金貸款面談表》。
第十五條 經(jīng)公積金中心審核批準的貸款,由借款申請人與受委托銀行簽訂借款合同及相關(guān)協(xié)議。
第十六條 由保證人提供貸款擔保的,受委托銀行應當將借款合同及有關(guān)證明材料轉交保證人,辦理?yè)S嘘P(guān)手續。
第十七條 以住房抵押方式擔保的,借款申請人或受委托銀行應到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記手續;以有價(jià)證券質(zhì)押的,借款申請人應將有價(jià)證券交受委托銀行收押保管。
第十八條 貸款手續辦理完畢后,受委托銀行根據保證人出具的擔保辦結證明或借款人提供的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦結證明、受委托銀行出具的質(zhì)押辦結證明,按照借款合同約定的時(shí)間、金額和賬戶(hù),發(fā)放貸款。
貸款資金轉入指定的資金監管賬戶(hù)內,不得直接轉入借款人賬戶(hù)或者支付現金給借款人。
第五章 貸款擔保
第十九條 借款申請人申請公積金貸款的,應當提供經(jīng)公積金中心和受委托銀行認可的擔保。擔保方式有以下三種:保證、抵押、質(zhì)押。
第二十條 由保證人提供貸款擔保的,保證人須與借款申請人和受委托銀行簽訂擔保合同或協(xié)議,保證人為貸款提供連帶責任保證。
第二十一條 借款申請人采用住房抵押方式擔保的,必須依法辦理住房抵押登記手續,抵押人須與抵押權人簽訂抵押合同。
第二十二條 借款申請人采用有價(jià)證券質(zhì)押擔保的,出質(zhì)人須與受委托銀行簽訂質(zhì)押合同,有價(jià)證券交受委托銀行保管。
第六章 貸款償還
第二十三條 借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還公積金貸款本息。公積金中心應按人民銀行征信中心要求及時(shí)、準確、全面上報借款人公積金貸款相關(guān)數據。
第二十四條 貸款期限在一年(含)以?xún)鹊?,?shí)行到期一次還本付息,利隨本清;貸款期限在一年以上的,實(shí)行按月分期歸還公積金貸款本息。
借款人可以選擇等額本息或等額本金兩種方式之一償還公積金貸款本息。
第二十五條 借款人自銀行劃款之日的次月起進(jìn)入還款期。借款人應在每月還款日前將應還本息足額存入約定還款賬戶(hù)。
第二十六條 借款人可以在公積金貸款發(fā)放半年以后提前全部或部分償還貸款。借款人提前償還公積金貸款的,應當向受委托銀行提出申請。
第二十七條 借款人提前全部還款公積金的,應在歸還當期貸款本息的同時(shí)結清全部剩余貸款本金。
借款人提前部分償還貸款的,按照剩余本金、剩余期限重新計算以后的月應還本息額,借款人可選擇“月應還款額不變縮短期限”或“期限不變減少月應還款額”兩種方式。
借款人提前還款,此前已計收的貸款利息及相關(guān)費用不再調整。
第二十八條 借款人還清貸款本息后,應及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押手續、受委托銀行將質(zhì)押的有價(jià)證券退還借款人。
第七章 貸款風(fēng)險分類(lèi)
第二十九條 公積金貸款根據風(fēng)險程度可分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類(lèi),其中次級、可疑和損失三類(lèi)為不良貸款:
(1)正常類(lèi)貸款:指借款人能夠履行合同,沒(méi)有足夠理由懷疑貸款本息不能按時(shí)足額償還。貸款期間正常還款和逾期1-2期未還列入正常類(lèi)貸款。
(2)關(guān)注類(lèi)貸款:指盡管借款人目前有能力償還貸款本息,但存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響的因素,貸款連續逾期3-5期未還列入關(guān)注類(lèi)貸款。
(3)次級類(lèi)貸款:指借款人的還款能力出現明顯問(wèn)題,依靠其家庭正常收入無(wú)法足額償還貸款本息,即使執行擔保,也可能會(huì )造成一定損失。貸款連續逾期6-8期未還列入次級類(lèi)貸款。
(4)可疑類(lèi)貸款:指借款人無(wú)法足額償還貸款本息,即使執行擔保,也肯定要造成較大損失。貸款連續逾期9-11期未還列入可疑類(lèi)貸款。
(5)損失類(lèi)貸款:指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后,逾期本息仍然無(wú)法或只能部分收回。貸款連續逾期12期(含)以上未還列入損失類(lèi)貸款。
第三十條 貸款分類(lèi)先根據借款人連續違約次(期)數進(jìn)行分類(lèi),再根據借款人違約原因和貸款風(fēng)險程度對分類(lèi)結果進(jìn)行必要的修正和調整。
貸款形態(tài)分類(lèi)應遵循不可拆分原則。即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài),不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。
第八章 貸后檢查
第三十一條 公積金中心與受委托銀行應及時(shí)對貸款進(jìn)行風(fēng)險分類(lèi),并進(jìn)行貸后檢查。對正常類(lèi)貸款可采取抽查方式不定期進(jìn)行,對關(guān)注、次級、可疑、損失類(lèi)貸款采取全面檢查的方式,貸后檢查應形成書(shū)面報告。
第三十二條 貸后檢查主要通過(guò)客戶(hù)訪(fǎng)談、實(shí)地檢查等途徑獲取信息,并對各種信息進(jìn)行綜合分析,找出影響貸款質(zhì)量的各種因素,判斷借款人風(fēng)險狀況,提出相應預防或補救措施。
第三十三條 貸后檢查的主要方式:
(一)監測還款賬戶(hù)。
(二)查詢(xún)不良貸款明細臺賬。
(三)電話(huà)訪(fǎng)談。
(四)面談。
(五)實(shí)地檢查。
(六)其他方式。
第三十四條 貸后檢查的主要內容:
(一)通過(guò)不良貸款明細臺賬,掌握借款人依合同約定歸還貸款本息情況。
(二)跟蹤掌握借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話(huà)等信息的變更情況,及時(shí)更新借款人聯(lián)系方式等方面的信息。
(三)通過(guò)電話(huà)、短信、微信、上門(mén)訪(fǎng)談等方式與借款人聯(lián)系,了解、掌握借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠意的因素變化情況。
(四)通過(guò)對商品房、集資建房項目進(jìn)行實(shí)地考察,掌握貸款資金使用和工程進(jìn)度、房屋所有權證辦理情況、抵押登記落實(shí)情況。
(五)有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性,有無(wú)與法律、法規和制度相抵觸,需要變更、修改和補充的。
(六)貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化情況及趨勢。
(七)其他可能影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。
第九章 逾期貸款的管理與處置
第三十五條 逾期貸款的催收與處置要及時(shí)進(jìn)行,以降低貸款損失。
(一)借款人第一次未按照合同約定歸還貸款本息,受委托銀行要在10個(gè)工作日內對借款人進(jìn)行電話(huà)和短信提示催收,了解違約原因,做好電話(huà)記錄,同時(shí)該筆貸款形態(tài)轉為“逾期”。
(二)借款人拖欠貸款本息1-2期的,受委托銀行要向借款人發(fā)出書(shū)面“催收通知書(shū)”,同時(shí)抄送公積金中心及保證人,要視情況要求保證人協(xié)助催收。
(三)借款人累計拖欠貸款本息達3-5期的,公積金中心、受委托銀行及保證人要約見(jiàn)借款人或者上門(mén)催收,了解借款人違約原因,協(xié)商可行的還款方案,要求保證人催收或承擔保證責任。
(四)借款人累計拖欠貸款本息達6期(含)以上,且沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決方案的,經(jīng)貸款風(fēng)險認定為次級類(lèi)別以上不良貸款的,要追究保證人的擔保責任,依法起訴,及時(shí)處分抵押物或質(zhì)押權利。
第三十六條 對由于借款人疏忽、遺忘造成的不良貸款,通過(guò)電話(huà)、微信、借款人單位協(xié)助等渠道通知借款人及時(shí)歸還拖欠本息。
對借款人具有還款能力仍欠款的,屬于保證人提供連帶責任保證的,要求保證人履行保證責任,代為償還貸款本息。
第十章 借款合同的變更和終止
第三十七條 借款合同需要變更的,須經(jīng)借貸雙方及抵押權人協(xié)商同意。采用保證擔保的,還須征得保證人同意后,依法簽訂變更協(xié)議。變更協(xié)議未達成以前,原借款合同繼續有效。
第三十八條 借款期限的變更。在合同履行期間,借款人提出變更借款期限的,由借款人填寫(xiě)“貸款變更申請書(shū)”,并符合以下規定:
(一)申請變更期限的,不得拖欠貸款本息及相關(guān)費用;
(二)借款人先按原月應還款額歸還當期應還本息,期限變更后新的月應還款額自下期還款開(kāi)始執行;
(三)新計算的月應還款額,借款人應具有還款能力。
第三十九條 還款方式變更。貸款發(fā)放后,借款人可向其貸款銀行申請還款方式變更。
第四十條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,借款人的繼承人、受遺贈人、監護人、財產(chǎn)代管人同意繼續履行原借款合同的,原借款人所購房產(chǎn)應繼續用于抵押。
第四十一條 保證人失去擔保資格和能力,或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí),中心需要變更保證人并重新辦理?yè)J掷m的,借款人應予以配合。
第四十二條 借款人按合同規定償還全部貸款本息后,抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止。
第十一章 貸款信息管理和檔案管理
第四十三條 建立貸款臺賬,臺賬應包含借款人基本信息、貸款信息(包括合同金額、期限和放款日期等)、權證信息等信息,貸款臺賬可以采取電子臺賬或手工臺賬的形式。
第四十四條 貸款出現逾期,應及時(shí)在不良貸款臺賬中登記借款人首次出現逾期的時(shí)間、拖欠期數、拖欠本金額、拖欠利息額、不良余額、不良原因、催收措施、催收記錄以及催收結果。對通過(guò)追究保證人的擔保責任,處分抵押物、質(zhì)押權利收回不良貸款的,要在不良貸款明細臺賬中分別記錄收回的具體金額及損失金額。
第四十五條 貸款在申請、審查、發(fā)放和收回等過(guò)程中形成的文件和材料要及時(shí)歸檔。公積金中心、受委托銀行和擔保機構要保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。
第四十六條 貸款檔案可以是原件,也可以是具有法律效力的復印件或電子檔案。貸款檔案主要包括:
(一)借款人相關(guān)資料:
1.借款人身份證(居民身份證或其他有效證件)復印件;
2.借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明;
3.借款人婚姻證明;
4.購買(mǎi)住房首期付款證明;
5.合法的購買(mǎi)住房合同及相關(guān)資料;
6.抵押物或質(zhì)物相關(guān)證明;
7.不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明或房屋他項權利證明書(shū);
8.借款申請審批表;
9.借款合同;
10.抵押合同(或質(zhì)押合同、或保證合同);
11.房屋評估報告;
(二)貸后管理相關(guān)資料:
1.貸后檢查記錄和檢查報告;
2.逾期貸款催收通知書(shū);
3.法律仲裁文件;
4.依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件;
5.貸款核銷(xiāo)文件。
(三)其他有關(guān)文件材料。
第四十七條 貸款發(fā)放后,受委托銀行貸款經(jīng)辦人員應在一個(gè)月內,對貸款文件材料進(jìn)行復查和清理,合理編排順序,填寫(xiě)檔案清單。
第四十八條 受委托銀行貸款經(jīng)辦人員應按月將貸款檔案移交檔案室。檔案管理員要對歸檔材料進(jìn)行清點(diǎn),在檔案移交單上簽字。
第四十九條 檔案管理員應按照一定的標準對檔案卷宗進(jìn)行歸類(lèi)、編序和排列。
第五十條 貸款檔案實(shí)行集中統一保管,應指定專(zhuān)職或兼職檔案管理員具體負責貸款檔案的保管。貸款檔案要有專(zhuān)用檔案庫房(室),檔案庫房(室)要做到防火、防潮、防蟲(chóng)、防盜等。
第五十一條 貸款檔案一般不得借出,確需借閱要進(jìn)行審批登記。貸款檔案借閱人員不得將貸款檔案涂改、拆換、損毀和遺失。貸款檔案借閱完畢,檔案員要對貸款檔案進(jìn)行核查。
第五十二條 貸款檔案管理人員及查閱使用人員應遵守保密制度。
第五十三條 個(gè)貸檔案從貸款本息結清的下一年開(kāi)始保管期限為5年。保管期結束后,貸款檔案經(jīng)鑒定無(wú)未了事項后可按規定銷(xiāo)毀。對尚未終止信貸關(guān)系、尚未失去法律效力和尚未登記造冊批準銷(xiāo)毀的貸款檔案,任何人不得擅自銷(xiāo)毀。
第十二章 監督管理
第五十四條 借款人有下列情形之一的,貸款人有權停止向借款人發(fā)放貸款,有權解除借款合同,提前收回已發(fā)放貸款本息,并有權依法處分抵押物或質(zhì)押權利,要求保證人提前履行保證責任:
(一)借款人向貸款人提供虛假證明材料的;
(二)借款人未按借款合同約定用途使用貸款的;
(三)抵押物毀損不足以清償貸款本息,質(zhì)押物明顯減少影響貸款人實(shí)現質(zhì)權,而借款人未按要求落實(shí)新抵押(質(zhì)押)的;
(四)未經(jīng)貸款人同意,借款人將設定抵押權或質(zhì)押權的財產(chǎn)或權益毀損、出售、轉讓、贈與、重復抵押或設立居住權的;
(五)貸款到期,借款人未按期歸還貸款本息,并自貸款人發(fā)出催還通知書(shū)之日起30天內,借款人仍未能清償貸款本息和相關(guān)費用的;
(六)借款人拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況實(shí)施監督檢查的;
(七)借款人卷入或即將卷入重大訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛,足以影響其償債能力的;
(八)借款人發(fā)生其他足以影響其償債能力事件的;
(九)公積金中心及受委托銀行與借款人約定的其他情況。
第五十五條 借款人未按借款合同規定償還貸款本息,逾期部分按中國人民銀行有關(guān)規定計收罰息和復利。
第五十六條 當事人發(fā)生糾紛時(shí),可通過(guò)協(xié)商或者調解解決,協(xié)商調解不成的,也可向仲裁機構申請仲裁,或向人民法院起訴。
第十三章 附則
第五十七條 本細則自2025年1月1日起施行,有效期5年。原《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則》(登記號:西規〔2019〕011_公積金中心002)廢止。
《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則征求意見(jiàn)稿)》修改說(shuō)明
為規范個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)管理,防范貸款風(fēng)險,確保住房公積金貸款業(yè)務(wù)規范高效運作,更好的滿(mǎn)足住房公積金繳存人剛性和改善性住房需求,西安公積金管理中心在參考其他城市及商業(yè)銀行經(jīng)驗做法的基礎上,結合我市實(shí)際,對《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則》(登記號:西規〔2019〕011_公積金中心002)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《貸款細則》)進(jìn)行了修訂,現將修改情況說(shuō)明如下:
一、修改背景
現行的《貸款細則》于2019年12月16日印發(fā),于2020年1月1日實(shí)施,有效期5年,將于今年年底到期。隨著(zhù)我國《民法典》的頒布實(shí)施及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,我們參考借鑒外地公積金中心及商業(yè)銀行好的經(jīng)驗做法,結合我市住房公積金管理實(shí)際,在防范貸款風(fēng)險、兼顧公平公正、確保住房公積金繳存人合法貸款權益的基礎上,對現行的《貸款細則》進(jìn)行了修改和完善。
二、修改依據
《中華人民共和國民法典》(十三屆全國人大三次會(huì )議通過(guò),2021年1月1日起施行);
《住房公積金管理條例》(2019年3月24日《國務(wù)院關(guān)于修訂部分行政法規的決定》修訂);
《西安市住房公積金管理條例》(2007年1月25日陜西省第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十九次會(huì )議批準,2020年11月修正);
《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規范》(GB/T51267-20
17)。
三、修改的主要內容
(一)修改第一章第一條:根據《中華人民共和國民法典》《住房公積金管理條例》《住房公積金個(gè)人住房貸款管理規范》《西安市住房公積金管理條例》《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規范》及有關(guān)政策文件規定,結合本市住房公積金管理工作實(shí)際,制定本細則。
修改原因:新增《中華人民共和國民法典》及國標《住房公積金個(gè)人住房貸款管理規范》實(shí)施依據。
(二)修改第一章第二條:公積金貸款是指以住房公積金為資金來(lái)源,向已正常繳存住房公積金的繳存人發(fā)放的定向用于購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。
繳存人購買(mǎi)的自住住房包括商品住房、保障性住房等。
修改原因:根據國標《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規范》,將自住普通住房修改為自住住房。
保障性住房包括:經(jīng)濟適用房、集資建房、限價(jià)商品房和共有產(chǎn)權住房等,修改后文字表述更加簡(jiǎn)潔、規范。
(三)修改第一章第五條:公積金貸款遵循先存后貸、存貸掛鉤、貸款擔保的原則。
修改原因:根據國標《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規范》要求“貸款額度不應高于公積金賬號繳存余額的一定倍數”確定先存后貸、存貸掛鉤原則。
(四)修改第二章第七條:
1.增加“個(gè)人住房公積金繳存賬戶(hù)狀態(tài)正常?!?/p>
2.刪除“購買(mǎi)二手房的還需提供公積金中心認可的評估機構出具的評估報告?!?/p>
修改原因:1.原“具有有效的身份證件”屬于貸款資料,不屬于具備條件,故刪除。變更為“個(gè)人住房公積金繳存賬戶(hù)狀態(tài)正常?!笔歉鶕鴺恕蹲》抗e金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規范》“申請貸款時(shí)公積金賬戶(hù)應處于正常繳存狀態(tài)”的規定,修改后更加規范。
2.根據住建部《關(guān)于取消部分部門(mén)規章和規范性文件設定的證明事項的決定》(建法規[2019]6號)和中心《關(guān)于調整個(gè)人二手房住房公積金貸款房屋評估有關(guān)事項的通知》(西房金發(fā)〔2020〕36號)的規定,為進(jìn)一步減證便民、優(yōu)化服務(wù),減輕申請二手房住房公積金貸款借款人的購房成本,借款人不再提供評估報告。
(五)新增第二章第八條:借款申請人及配偶有以下情形之一的,貸款不予受理:
(一)提供虛假貸款資料的;
(二)被中心認定存在違法違規提取住房公積金未處理完畢的;
(三)全國范圍存在尚未還清的公積金貸款本息的;
(四)家庭第三次及以上申請公積金貸款的;
(五)借款申請人非房屋買(mǎi)受人,或房屋買(mǎi)受人為父母子女或親戚朋友聯(lián)名購買(mǎi)的;
(六)購買(mǎi)二手房的,買(mǎi)賣(mài)雙方為直系親屬關(guān)系或婚姻關(guān)系解除不超過(guò)三年的;
(七)不符合我市公積金貸款信用審核標準的;
(八)所購住房已設立居住權或所購住房用途為非住宅或購買(mǎi)房屋部分產(chǎn)權份額的(共有產(chǎn)權住房除外);
(九)借款申請人超過(guò)法定退休年齡的;
(十)存在其他公積金監管部門(mén)規定不予貸款情形或存在影響公積金貸款安全情形的。
修改原因:為推進(jìn)誠信社會(huì )建設,提升繳存職工誠信意識,防范貸款潛在風(fēng)險,根據《民法典》相關(guān)規定并結合近幾年出現的騙提套貸等情況,借鑒外地中心及商業(yè)銀行經(jīng)驗做法,對以上所列情況采取拒貸的措施,以防范貸款風(fēng)險。
(六)修改原第三章第八條為第九條:1.將原“購買(mǎi)自住住房的,公積金貸款額度不超過(guò)所購買(mǎi)住房合同總價(jià)款的70%”修改為“不超過(guò)所購買(mǎi)住房合同總價(jià)款的80%”。
2.增加“二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的,貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍?!?/p>
修改原因:1.根據西安市住建局、自然規劃局、稅務(wù)局和我中心聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號)調整首付比例。
2.根據西安市住建局、自然規劃局、稅務(wù)局和我中心聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號)增加多子女家庭貸款有關(guān)規定。
(七)修改原第三章第九條為第十條:增加“其中購買(mǎi)二手住房的,房屋建成年限不得超過(guò)30年,且二手房貸款期限與房屋建成年限之和不超過(guò)40年;”
修改原因:根據西安市住建局、自然規劃局、稅務(wù)局和我中心聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號)調整二手房貸款期限的有關(guān)規定。
(八)修改原第三章第十條為第十一條 刪除“第二次公積金貸款利率,按同期公積金貸款利率的1.1倍執行?!?/p>
修改原因:根據中國人民銀行2024年5月17日下發(fā)《關(guān)于下調個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》,取消了二次公積金貸款與首次公積金貸款利率之間1.1倍的關(guān)系。
(九)修改原第四章第十一條為第十二條 :修改備案所需資料內容。
(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照或批準設立文件(復印件);
(二)《西安個(gè)人住房公積金貸款樓盤(pán)項目申報表》及不拒絕職工公積金貸款“承諾書(shū)”;
(三)預售商品房項目提供“商品房預售許可證”復印件;現房銷(xiāo)售的商品房項目提供“商品房現售許可證”復印件;單位集資建房提供住建部門(mén)批復文件復印件;
(四)網(wǎng)簽備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中該項目建設依據及預售依據信息頁(yè)。
修改原因:根據住建部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》(建金[2017]246號)和中心下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房公積金貸款項目準入與備案流程的通知》(西房金發(fā)﹝2023﹞1號),為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,方便開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行樓盤(pán)備案,中心簡(jiǎn)化了樓盤(pán)備案資料。
(十)修改第四章第十二條為第十三條 :新增(八)其他相關(guān)資料具體內容。
1.《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》電子碼(異地繳存職工提供)。
2.用工關(guān)系證明、勞動(dòng)合同(人才代繳職工提供)
3.房屋所有權證或不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)(二手房提供)。
4.機關(guān)事業(yè)單位縣處級以上女干部和具有高級職稱(chēng)的女性專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員年滿(mǎn)60周歲退休或延遲退休的,需提供單位文件或加蓋單位公章的說(shuō)明。
5.多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的,提供可證明生育關(guān)系或依法撫養關(guān)系的材料:戶(hù)口簿、《出生醫學(xué)證明》、收養登記證、法院判決書(shū)或離婚協(xié)議等。
修改原因:
1.上文中1.是根據住建部辦公廳《關(guān)于整合住房公積金個(gè)人證明事項推動(dòng)“亮碼可辦”工作的通知》(建辦金﹝2023﹞29),對異地繳存職工申請貸款,整合《職工繳存證明》《異地貸款繳存使用證明》《貸款結清證明》3項證明材料,改為統一出具《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》“電子碼”。
2.上文中4.是將原第九條中涉及機關(guān)事業(yè)單位女職工延遲退休需要提供的貸款資料部分,修訂調整到第十三條第(八)款中,與需要借款申請人提供的所有貸款資料放在一起,更加明晰。
3.上文中5是根據西安市住建局、自然規劃局、稅務(wù)局和我中心聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號)增加。
4.上文中其他新增內容,是根據中心相關(guān)文件的規定,為減征便民,防范貸款風(fēng)險,對特殊情況需要額外提供的貸款申請資料予以明確,更加規范。
(十一)修改原第四章第十七條為第十八條 將“貸款資金轉入售房單位(售房人)或者建房、修房承擔方在銀行開(kāi)設的賬戶(hù)內”修改為“貸款資金轉入指定的資金監管賬戶(hù)內?!?/p>
修改原因:根據市住建局等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》,要求商品房預售資金應全部存入指定的專(zhuān)用資金監管賬戶(hù)。
(十二)修改原第五章第十九條為第二十條 刪除“同時(shí)可要求借款人以公積金貸款所購住房抵押方式提供反擔保?!?/p>
修改原因:根據中心《關(guān)于調整貸款擔保模式有關(guān)事項的通知》(西房金發(fā)〔2020〕7號)對擔保模式進(jìn)行調整。
(十三)修改第六章第二十二條為第二十三條 增加“公積金中心應按人民銀行征信中心要求及時(shí)、準確、全面上報借款人公積金貸款相關(guān)數據?!?/p>
修改原因:根據《征信業(yè)管理條例》《個(gè)人信用信息基礎數據庫管理暫行辦法》和住建部辦公廳《關(guān)于做好征信信息共享有關(guān)工作的通知》(建辦金函﹝2022﹞229號)及中心《西安住房公積金管理中心個(gè)人信用信息基礎數據庫操作規程(試行)》的相關(guān)規定增加。
(十四)修改第十三章第五十六條為第五十七條 本細則自2025年1月1日起施行,有效期5年。原《西安市住房公積金貸款實(shí)施細則》(登記號:西規〔2019〕011_公積金中心002)廢止。
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